Bostadsfrossan håller i sig – priserna fortsätter sjunka 2018

Under hösten 2017 sjönk de svenska bostadspriserna för första gången på sex år. Trots den ihållande prisnedgången så pepprades vi under hela hösten med mäklarprognoser om att priserna snart skulle börja stiga igen. Prognoserna fortsätter under inledningen av 2018, men prognoserna kommer fortsätta slå fel.

Sedan årsskiftet har det kommit en strid ström med rapporter om att prisfallet för bostäder snart kommer vara till ända. Ibland är det viktiga när man läser en rapport emellertid inte vad resultatet säger, utan vem avsändaren är. Det är fallet med alla de barometrar, enkäter och undersökningar om bostadspriserna som kommit sedan priserna började sjunka. Människor som är oroliga över hur bostadspriserna ska utvecklas drar sig för att köpa, och om människor drar sig för att köpa bostäder tjänar mäklarna mindre pengar. Således kommer mäklarna göra allt för att dämpa oron och ge sken av att just nu är ett jättebra tillfälle att köpa bostad.

Att bostadspriserna började sjunka hösten 2017 brukar tillskrivas att det byggts så mycket bostäder de senaste åren. Bostadsmarknaden har drabbats av en utbudschock. Det är emellertid bara en delförklaring. Det faktum att vi fortfarande har en skriande bostadsbrist i Sverige vittnar tydligt om att det inte är så enkelt som en fråga om utbud och efterfrågan.

Huvudorsaken till prisfallet på bostadsmarknaden är politik. Politiker har ägnat decennier åt att dels upprätthålla en planekonomisk hyresreglering, och dels ställa allt högre krav på standarden på de bostäder som byggs. Det förstnämnda har lett till att människor hänvisats till bostadsrätter och småhus för att ha någonstans att bo, medan det sistnämnda lett till att nybyggda bostäder blivit allt dyrare.

Det ofrånkomliga resultatet har blivit att människor skuldsatt sig i större och större utsträckning. Efter finanskrisen började politikerna oroa sig för svenskarnas höga skuldsättning, och – antagligen med visst fog – har de börjat se den som en risk för Sveriges finansiella stabilitet. Ingen har emellertid varit villig att göra något åt grundproblemen, utan politikerna har sett skuldsättningsproblematiken i ett vakuum. I förhållandevis stor blocköverskridande enighet har flera regeringar och riksdagar därför vidtagit ett flertal åtgärder för att begränsa skuldsättningen. 2010 infördes krav på 15 procents kontantinsats för att köpa bostad. 2015 tvingades den genomsnittliga bolåneräntan upp, vilket jag skrivit om tidigare. 2016 infördes amorteringskrav. I mars i år införs ett hårdare amorteringskrav för dem som tar stora lån.

Alla regleringar som införts de senaste åren har sakta men säkert urholkat hushållens köpkraft på bostadsmarknaden. Att du har alla förutsättningar för att betala tillbaka ett lån på tre miljoner kronor spelar ingen roll om du inte kan skaka fram 450 000 kronor i kontantinsats. Har du ditt första jobb och vill ha ett lån på fem gånger din årslön får banken inte längre ta hänsyn till att du sannolikt kommer ha en betydligt högre årslön och återbetalningsförmåga om fem-tio år. Efterfrågan på bostäder är fortfarande hög, men hushållens köpkraft hålls nere av regleringarna.

Att bygga bostäder tar tid. I genomsnitt tar det nästan åtta år från det att en bostad börjar planeras till det att den börjar byggas, och ytterligare drygt två år till det att den är färdigställd. De bostäder som färdigställdes 2017 började alltså planeras 2007. De som planerade dem då hade ingen aning om att en serie regleringar kraftigt skulle begränsa antalet potentiella köpare 2017.

Tittar man på hur många bostäder som börjat byggas respektive färdigställts de senaste åren så finner man att antalet påbörjade bostäder vida överstiger antalet färdigställda bostäder. I skrivande stund är bygget av cirka 55 000 bostäder pågående. Konkret så innebär det att ytterligare 55 000 bostäder, majoriteten av dem osålda innan byggstart, ska ut på marknaden 2018 och 2019.

År Påbörjade bostäder färdigställda bostäder
2014 38 500 29 164
2015 47 209 34 603
2016 63 100 42 441
2017* 49 800* 37 500*
Total 198 609 143 708
*För 2017 är statistiken ännu inte komplett, varför endast Q1-Q3 redovisas ovan.
Källa: SCB

Precis som med de bostäder som färdigställdes 2017 så har byggherrarna inte räknat med de regleringar som nu finns på plats, varför deras intäktskalkyler inte kommer hålla. Vissa av dem kommer antagligen ombildas till bostadsrätter, men de flesta kommer säljas med sämre marginal än förväntat, eller rentav med förlust.

Som investerare innebär det här att man antagligen ska räkna med att bostadsutvecklare redovisar sämre vinster 2018 och 2019 än vad man skulle räknat med för två-tre år sedan. Det gäller i synnerhet bostadsutvecklare inom premiumsegmentet, och bostadsutvecklare som huvudsakligen är verksamma i Sverige. Byggbolag och bostadsutvecklare på börsen har redan gått ned en hel del på börsen, men min uppfattning är ändå att utvecklingen ännu inte är helt diskonterad.

Antagligen kommer vi få se en konsolidering av marknaden de kommande åren, där större bolag med stark balansräkning passar på att plocka marknadsandelar medan värderingen av mindre konkurrenter är låg. Är man långsiktig och villig att ta en potentiell initial smäll så kan 2018 och 2019 kanske bjuda bra tillfällen att köpa in sig billigt i en bra bostadsutvecklare. Det är emellertid inte riskfritt och det kräver att man gör sin hemläxa om bolaget och branschen ordentligt på förhand. Personligen så håller jag mig tills vidare borta från byggbranschen.

Advertisements

One thought on “Bostadsfrossan håller i sig – priserna fortsätter sjunka 2018

  1. Pingback: Därför borde politiker lämna finansmarknaden ifred – Holmertz Report

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s