Stäng inte den sista vägen runt bostadsbristen

Finansinspektionen har i ett par års tid nu förordat införandet av ett skuldkvotstak, alltså en begränsning av hur stora lån ett hushåll får ta. Syftet med en sådan begränsning skulle vara att reducera den privata skuldsättningen i Sverige, eftersom den är hög i en internationell jämförelse och utgör en risk mot Sveriges finansiella stabilitet. Det politiska stödet för ett skuldkvotstak har varit svagt, men i förra månaden meddelade finansmarknadsminister Per Bolund (MP) att han var beredd att titta på ett skuldkvotstak.

Ett annat sätt att uttrycka saken är att Per Bolund är beredd att överväga att slutgiltigt stänga människors sista väg runt bostadsbristen. Det finns flera orsaker till att vi har bostadsbrist i Sverige, men det primära är att vi inte har en fungerande marknad för hyresbostäder.

Ransoneringen av bland annat bränsle under andra världskriget innebar betydande merkostnader för fastighetsägare. För att förhindra att fastighetsägarna höjde hyrorna till nivåer som vanligt folk inte skulle ha råd med, införde samlingsregeringen en hyresreglering. I praktiken infördes ett pristak för hyresbostäder. Hyresregleringen var från början tänkt att vara tillfällig, men så blev det inte. Vi lever med den än idag, om än i omarbetad form.

Hyresregleringen gjorde det olönsamt att bygga hyresrätter, varför en brist på hyresrätter uppstod i Sverige kring 1950. Bostadsbristen finns kvar till denna dag, och är värre än någonsin. Att det under lång tid varit näst intill omöjligt att snabbt få tag i en hyresrätt har ökat efterfrågan på bostadsrätter och villor, dit människor tagit sin tillflykt istället.

Den ökade efterfrågan på bostadsrätter och villor har naturligtvis drivit upp priserna. I normala fall skulle högre priser kyla av efterfrågan, men eftersom hyresrätter inte varit något alternativ och människor inte gärna kan välja att inte bo någonstans har de tagit allt större lån för att köpa allt dyrare bostäder. Utvecklingen mot högre priser och större lån har underblåsts av staten genom ränteavdrag, och det senaste decenniet har den därtill eldats på av Riksbankens vansinniga lågräntepolitik.

Också människor vars ekonomi kanske egentligen inte har bärighet för att klara av ett stort bolån har belånat sig upp över öronen – eftersom det varit den enda möjligheten för exempelvis nyutexaminerade ungdomar som fått jobb i en ny stad där de inte stått i bostadskö i 10 år.

Det är givet att en privat skuldsättning som utvecklas på det här sättet, i kombination med bostadspriser som ökar i väsentligt snabbare takt än människors löner, utgör en risk mot den finansiella stabiliteten. Finansinspektionen gör vad den kan för att åtgärda symptomen, men det behövs en lösning på den bakomliggande orsaken. Och den är ett politiskt problem och inte något som en tillsynsmyndighet kan åtgärda.

Förslaget om ett skuldkvotstak skulle stänga människors sista väg runt bostadsbristen. Det skulle kanske stärka den finansiella stabiliteten, men det skulle också hämma Sveriges ekonomiska utveckling. Många människor skulle berövas möjligheten att studera eller ta ett jobb i en ny stad, och företag skulle få betydande svårigheter att hitta den kompetens de behöver för att utvecklas.

Det är således Sveriges politiker som behöver agera, inte Finansinspektionen. Det första de borde göra är att fasa ut hyresregleringen. Fastighetsägare får lov att sätta marknadshyror på nya och tomma hyresrätter, medan befintliga hyresgäster får behålla sina reglerade hyror så länge de bor kvar. När en hyresgäst flyttar ut får hyresvärden sätta en marknadsmässig hyra på lägenheten som blir ledig.

Parallellt med utfasningen av hyresregleringen bör även ränteavdragen tas bort. Dels för att ränteavdragen bidrar till överbelåning och finansiell instabilitet, dels för att de är en orimlig omfördelning av resurser från människor som inte har råd att äga sitt eget boende till människor som har råd att äga sitt eget boende. De som tagit lån i tron om att kunna dra av delar av räntekostnaderna bör naturligtvis få behålla dem på sina befintliga lån, men nya lån bör inte bli avdragsgilla.

Hyresgästföreningen brukar anföra att med marknadshyror så skulle många människor inte ha råd att hyra en bostad. Det är sannolikt en obefogad oro. Tvärtemot vad många tror så visar nämligen empiriska studier av den svenska bostadsmarknaden att inkomst är en viktigare faktor på hyresmarknaden än på bostadsrättsmarknaden, och att hyresmarknaden är mer segregerad än bostadsrättsmarknaden. Däremot är det riktigt att hyrorna skulle öka för hyresrätter belägna i de mest attraktiva lägena, hyresrätter som tenderar att innehas av människor med de högsta inkomsterna. Hyror för lägenheter i mindre attraktiva lägen skulle emellertid sjunka på sikt. Det är oklart varför Hyresgästförningen och likasinnade ser det som angeläget att bemedlade människor fortsatt får betala artificiellt låga hyror, medan mindre bemedlade människor fortsatt får betala artificiellt höga hyror.

Advertisements

Panama Leaks och vänsterns felslut

Förra helgen offentliggjorde Süddeutsche Zeitung och ett stort antal andra medier resultaten av närmare ett års granskning av 11,5 miljoner läckta dokument från den panamanska advokatbyrån Mossack Fonseca. Dokumenten avslöjar att tusentals människor, bland dem statsöverhuvuden och högt uppsatta statstjänsteman från ett flertal länder, undvikit skatt genom att upprätta brevlådeföretag i skatteparadis.

I Sverige har avslöjandena följts av rop på högre skatter för de rikaste. Högst av alla har tankesmedjan Katalys chef Daniel Suhonen ropat. I en debattartikel i Aftonbladet skrev han att Panama Leaks visar att de rikaste har råd att betala mer. Ett par dagar senare förkunnade han i en kulturkrönika i Expressen att de rikaste ska jagas och förtjänar att ligga sömnlösa om nätterna.

 

Detta är ett uttryck för samma kapitala felslut som vänstern alltid gör när det gäller ekonomi och skatter, grundat i oförmågan att tänka ett steg längre. Om något så visar Panama Leaks att höga skatter inte primärt drabbar de rikaste, utan vanligt folk. Den ekonomiska eliten har råd att anlita jurister och banker för att gömma undan deras tillgångar i komplexa bolagsstrukturer i skatteparadis utan insyn. Den lyxen har inte medelsvensson. Vi måste betala skatten oavsett om den är 20 eller 80 procent, de rikaste kan välja om de vill betala skatten eller inte.

Om inkomstskatterna höjs med en procentenhet är det bara ytterligare en procentenhet av inkomsten som skattesmitarna inte betalar, medan Suhonens vänner i LO-kollektivet får mindre pengar i plånboken.

Suhonen välkomnar regeringens nyligen aviserade bankskatt. Såklart. I verkligheten är det emellertid inte en skatt på banker utan en skatt på bankernas kunder. Bankerna kommer kompensera för sina högre skatteutgifter genom högre avgifter på sina kunder. Majoriteten av dem utgörs inte av den elit Suhonen vill sätta åt, utan av vanliga människor med vanliga jobb och vanliga inkomster.

Vill man att de rikaste ska betala mer i skatt så krävs inte högre skatter, då krävs lägre skatter. Lägre skatter minskar skillnaden mellan att betala dem och att betala en skattejurist för att slippa betala dem. Det är vänstern dock oförmögen att se. Vänstern ser ekonomin som statisk, och därför tror de att det räcker att tänka ett steg framåt.

Grundproblemet är emellertid inte ekonomiskt utan kulturellt. Vägar för att undvika att betala skatt kommer alltid att finnas. Vill man att människor inte ska välja de vägarna så krävs en kultur av att göra rätt för sig. Det är inget som kan lagstiftas fram, utan måste byggas genom målmedvetet opinionsbildande över tid.

Avslutningsvis, och i anslutning till frågan om kultur, kan det vara värt att reflektera över att det av de svenska bankerna är just Nordea som avslöjats med att hjälpa kunder minimera sina skatteutgifter. Nordea har de senaste 20 åren räddats av den svenska staten. Första gången i samband med 90-talskrisen, andra gången i samband med finanskrisen 2008. Nordea vet således att oavsett vilka risker de tar och hur illa de beter sig så kommer skattebetalarna att få stå för notan. Det är en vetskap som jag tror fostrar dålig kultur.

Finansinspektionen höjde din ränta – för ditt eget bästa

Politiker och myndigheter arbetar outtröttligt för att skydda människor från andra, sig själva och profithungriga företag. Intentionerna är ädla, men i många fall blir konsekvenserna av det offentligas skydd inte de avsedda.

I syfte att skydda svenska konsumenter införde Finansinspektionen sommaren 2015 krav på banker att redovisa den genomsnittliga faktiska ränta de erbjuder sina kunder. I skrivande stund jobbar samma myndighet med att utforma ett amorteringskrav för att begränsa svenska låntagares skulder.

Kravet på banker att redovisa sina räntor aviserades av Finansinspektionen i september 2014. Myndigheten skrev då följande i ett pressmeddelande:

Bankerna har länge presenterat missvisande listpriser för sina bolånekunder. Nu kräver FI att de ska redovisa ett snitt av de räntor som kunderna faktiskt betalar. Förslaget är ett viktigt steg för att stärka bankkundernas ställning på bolånemarknaden.

Att banker presenterar missvisande listpriser låter onekligen inte bra, och att stärka konsumenternas ställning på marknaden är tveklöst ett lovvärt initiativ. Men vad har de faktiska konsekvenserna av kravet blivit?

Jo, ett par månader efter att kravet om öppen redovisning implementerats började de olika bankernas bolåneräntor konvergera. Uppåt. De billigaste bankerna höjde sina räntor när det blev tydligt att deras konkurrenter tog ut betydligt högre priser. SEB:s bolåneräntor hade länge varit signifikant lägre än de flesta andra bankers, men i september 2015 “chockhöjdes” de till samma nivå som de flesta övriga aktörers.

De svenska konsumenterna är gissningsvis inte särskilt tacksamma för sin stärkta ställning.

I syfte att skydda konsumenterna från sig själva och de negativa konsekvenser en hög belåningsgrad kan få i händelse av att bostadspriserna dyker vill Finansinspektionen nu alltså införa ett amorteringskrav.

Enligt myndighetens förslag ska amorteringskravet endast gälla nya bostadslån, inte gamla. Med vissa undantag. Om man tar ett tilläggslån på ett gammalt bolån kommer man att omfattas av amorteringskravet.

Någon med ett bolån på 2 000 000 kronor när kravet träder i kraft kommer således inte vara tvingad att amortera något alls. Men vill samma någon ta ett tilläggslån på 200 000 kronor för att göra en värdehöjande renovering, installera bergvärme eller byta ut en trasig värmepump förändras detta. Då kommer personen tvingas amortera två procent av lånet, 44 000 kronor första året, per år tills lånets storlek uppgår till 70 procent av bostadens värde. Därefter är personen tvungen att amortera en procent av lånets värde tills lånet motsvarar 50 procent av bostadens värde.

I ovanstående scenario skulle den obligatoriska betalningen potentiellt alltså öka från 0 till 44 000 kronor per år, plus räntekostnader. Det är ingen försumbar utgift. Det krävs inget geni för att inse att många i det läget kommer att föredra att ta ett blancolån, som på sikt blir avsevärt dyrare. Hushållets marginaler blir mindre, och kravet som är tänkt att stärka hushållens ekonomi och den finansiella stabiliteten får motsatt effekt.

Också i detta fall får man förmoda att många kunder sannolikt inte kommer vara särskilt tacksamma för Finansinspektionens omsorg.

The road to hell is paved with good intentions.
– Sankt Bernard av Clairvaux

 

Ersätt ränteavdraget med ett amorteringsavdrag

Priserna på den svenska bostadsmarknaden stiger lika fort som någonsin. Bara sedan januari 2014 har de stigit med 17 procent i riket som helhet. I Stockholmsregionen har de stigit med 21 procent. Samtidigt eldar Riksbanken på bostadsmarknaden ytterligare genom artificiellt låga räntor. Negativ reporänta och stödköp av obligationer bidrar till att överhetta bostadsmarknaden, och sedan någon månad tillbaka varnar Konjunkturinstitutet för en potentiell bostadsbubbla.

Källa: a-hus.se
Källa: a-hus.se

Konjunkturinstitutet är diplomatiska som varnar för en potentiell bostadsbubbla. Priser som skenar utan en underliggande dramatisk ökning av efterfrågan eller dramatisk minskning av utbud är ett skolboksexempel på en bubbla.

För att avhjälpa problemet vill Finansinspektionen och politiker införa ett amorteringskrav. Svenskarna ska tvingas minska sin skuldsättning, genom en pålaga de inte hade möjlighet att ta ställning till när de skuldsatte sig.

Personligen så tror jag inte att ett amorteringskrav skulle ha så stor effekt. Den uppfattningen verkar dessutom delas av förste vice riksbankschef Kerstin af Jochnick, som säger att ytterligare åtgärder krävs. Framförallt så är jag emellertid inget fan av statliga krav på hur människor sköter sin privata ekonomi. Särskilt inte när de ställs retroaktivt på redan ingångna avtal.

Ett statligt amorteringskrav skulle samtidigt vara lite märkligt och innebära att staten sänder potentiella låntagare väldigt blandade signaler. Å ena sidan skulle de avskräckas från att låna för mycket av amorteringskravet, samtidigt skulle de uppmuntras att låna så mycket som möjligt att ränteavdraget.

Att ränteavdraget uppmuntrar människor att låna har problematiserats tidigare, och många bedömare har föreslagit att det bör sänkas eller avskaffas. Bland dem återfinns bland andra riksbankschef Stefan Ingves, Finansinspektionen och de svenska bankerna. Därtill är ränteavdraget en subvention av välbemedlade människor. Den som inte har tillräckligt med pengar till en kontantinsats kan inte ta några bostadslån med eller utan ränteavdrag.

Samtidigt är det inte helt okomplicerat. För det första så har nuvarande låntagare tagit sina nuvarande lån i tron att ränteavdraget ska finnas kvar och minska deras lånekostnader. För det andra så skulle ett för snabbt avskaffande höja hushållens lånekostnader abrupt, vilket potentiellt skulle kunna spräcka bostadsbubblan, just det som vi vill undvika.

Mitt förslag för att lindra den här problematiken är att kasta amorteringskravsförslaget i papperskorgen och ersätta ränteavdraget med ett amorteringsavdrag. Det är långt ifrån ett optimalt förslag, men det har flera fördelar jämfört med både amorteringskrav och ränteavdrag.

Den viktigaste skillnaden mot amorteringskravet är att det är en morot och inte en piska, varför hushållen skulle förmås amortera konsekvent för att de tjänar på det, och inte ned till en viss nivå för att de måste.

Ett amorteringsavdrag skulle dessutom ge incitament till att minska sin skuldsättning när man väl skuldsatt sig, till skillnad från dagens ränteavdrag som bara ger incitament för att skuldsätta sig. Problematiken med att förutsättningarna under vilka människor ingått ett avtal förändras retroaktivt kvarstår med ett amorteringsavdrag. Med ett amorteringskrav kvarstår dock hushållens möjlighet att kompenseras för en bolånerelaterad kostnad, varför denna problematik med ett amorteringsavdrag blir väsentligt mindre.

Det ska medges att även ett amorteringskrav dessutom skulle vara en subvention av välbemedlade människor. Som sagt, det är inte en optimal lösning, och på sikt borde därför även ett amorteringsavdrag fasas ut. Det skulle dock på ett effektivare sätt än ett amorteringskrav minska hushållens skuldsättning utan de blandade signaler det skulle medföra, och utan att riskera en sprucken bostadsmarknad på det sätt som ett avskaffat ränteavdrag skulle göra.

Därför är riksdagens AP-fondsförslag farliga

I söndags skrev jag ett inlägg om hur Sveriges riksdag föreslagit förändringar av AP-fondernas styrning som skulle kunna innebära stora negativa konsekvenser för svenska pensionssparare. Då inlägget var på cirka 700 ord så tyckte jag inte att jag hade utrymme att illustrera ordentligt på vilket sätt förslagen hotar framtida pensioner, så jag tänkte ta tillfället i akt att göra det här.

Jag förklarade i söndagens inlägg att riksdagens förslag sannolikt skulle innebära lägre avkastning på AP-fondernas kapital, och hänvisade till experter och forskare som bestyrker det. Hur mycket är svårt att sia om, men bara en liten skillnad i avkastning får stora konsekvenser för den slutgiltiga pensionen.

Den som har en månadslön på 25 000 kronor betalar varje månad, vare sig hen vill eller ej, 4 625 kronor till det pensionssystemet. Om man arbetar i 40 år, och vi för enkelhetens skull tänker oss att lönen förblir densamma under alla åren, innebär det att personen i det här räkneexemplet under sina 40 arbetsverksamma år kommer betala in 2 220 000 kronor till pensionssystemet.

Mellan åren 2000-2014 växte kapitalet som förvaltas i AP-fonderna med i genomsnitt 4,15 procent per år, justerat för inflation. Om det skulle gälla för de 40 åren i vårt räknescenario så skulle de 2 220 000 kronorna växa till ungefär 5 567 500 kronor.

Ponera nu att riksdagens förslag om omorganisering och styrning av AP-fonderna går igenom och den genomsnittliga avkastningen sjunker till 3,50 procent per år (avkastningen är alltså inte ens en hel procentenhet lägre). I det scenariot skulle de dryga två miljoner kronor personen i vårt räkneexempel betalar in till pensionssystemet i slutändan uppgå till cirka 4 767 350 kronor. En modest skillnad i avkastning på bara 0,65 procentenheter minskar således det slutgiltiga värdet på inbetalningarna med drygt 800 000 kronor.

Skulle olyckan vara framme ordentligt, och avkastningen halveras till 2,075 procent per år så skulle de inbetalade pengarna i slutänden vara värda bara ungefär 3 439 650 kronor.

Små skillnader i årlig avkastning gör alltså enorm skillnad över långa tidsperioder. Räkneexemplet ovan är inte fullständigt korrekt eftersom jag räknat som om allmän pension och premiepension ingår i samma pensionspott. Det är de inte, men principen är densamma för båda och principen är det viktiga i sammanhanget.

Premiepensionen påverkas såvitt jag förstår inte av de förslag jag skrev om i söndags, då varje pensionssparare själv får välja vem som ska förvalta premiepensionen (de som inte gör ett aktivt val får sin premiepension förvaltat av sjunde AP-fonden). Premiepensionen är dessvärre bara en liten del av pensionen. Motsvarande 2,5 procent av månadslönen betalar du in till din premiepension varje månad, att jämföra med motsvarande 16 procent av månadslönen som går till den allmänna pensionen.

Skillnaden mellan de båda är att premiepensionen är din. De pengar du betalar in till premiepensionen får du själv också ut när du blir pensionär. De pengar du betalar in till den allmänna pensionen går emellertid till att försörja dem som är pensionärer idag (av detta skäl har för övrigt pensionärsorganisationerna fel när de säger att “pension är uppskjuten lön”, pension är huvudsakligen någon annans lön).

Häri ligger en stor del av orsaken till att pensionerna spås bli lägre och lägre framöver. Eftersom pension inte är uppskjuten lön utan omfördelad lön från de som arbetar, och demografin ser ut som den gör, så ska allt färre i arbetsför ålder framöver försörja allt fler pensionärer. Det hade varit betydligt rimligare att pensionsinbetalningarna var de omvända – merparten av inbetalningarna går till den egna pensionen och en liten del går till att försörja de vars egna pension inte räcker till. Men nu är situationen som den är, och det blir sannolikt svårt att införa ett rimligt pensionssystem innan demografin “jämnat ut sig” och vi har en jämn ström av människor både in i och ut ur pensionssystemet.

Pensionsförslagen som kan kosta dig miljoner

För världen är klimatfrågan sannolikt den stora politiska ödesfrågan på sikt. För Sverige som stat, samhälle och ekonomi är både reformer av arbets- och bostadsmarknaden starka kandidater till att vara den viktigaste frågan för framtiden. Men vilken är den viktigaste framtidsfrågan för enskilda människor i Sverige, sett på lite längre sikt?

Det skiljer sig säkerligen åt mellan olika personer, men en enormt viktig fråga för det absoluta flertalet är pensionsfrågan. Och i den håller det på att ske något stort, med potentiellt katastrofala konsekvenser för miljoner svenskar.

Det handlar om förslagspaketet “Nya regler för AP-fonderna” som pensionsgruppen i riksdagen (bestående av representanter för samtliga riksdagspartier utom Sverigedemokraterna och Vänsterpartiet) ställde sig bakom den 17 juni i år.

AP-fonderna i sin nuvarande form tillkom 2001 och har i uppdrag att förvalta en väsentlig del av svenska pensionssparares pensionstillgångar. Fonderna är sex till antalet och deras uppdrag varierar något, men i huvudsak går det ut på att förvalta svenskars pensionskapital så att de får maximal avkastning till minimal risk. Vid tillkomsten 2001 gavs fonderna cirka 550 miljarder kronor att förvalta. Det förvaltade kapitalet har sedan dess vuxit till ungefär 1 200 miljarder, och då har dessutom 50 miljarder betalats ut i pensioner. Det är ingen fenomenal utveckling utan ligger ungefär i linje med Stockholmsbörsens generalindex. Med hänsyn tagen till att AP-fonderna måste beakta en hel del byråkratiska krav (en del rimliga som att inte investera i barnarbete, en del mindre rimliga som att de inte får äga för stora andelar av svenska börsnoterade bolag) måste man ändå konstatera att de trots allt skött sitt uppdrag rätt bra.

Flera av de förslag som pensionsgruppen lagt fram innebär i korthet att AP-fonderna kommer få mindre frihet och knytas närmare politiken. De föreslår bland annat införandet av en överstyrelse för AP-fonderna, AP-fondsnämnden. Nämndens ledamöter ska utses av regeringen och deras arbete ska beredas av Pensionsmyndigheten. I praktiken innebär det att regeringen kan gå in och detaljstyra vad AP-fonderna ska investera i, och göra avkall på målet om långsiktig avkastning för framtidens pensionärer till förmån för kortsiktiga investeringar som skapar arbetstillfällen före nästa valdag.

Pensionsgruppen vill också att AP-fonderna ska tvingas förhålla sig till en referensportfölj, från vilken de inte får avvika för mycket. Riskspridningen ska alltså minskas, och alla pensionsäggen ska läggas i samma korg. Konsekvenserna av en felaktig investering blir då mer kännbara för de framtida pensionärerna.

Därtill föreslås ett kostnadstak för AP-fondernas förvaltning. Det innebär bland annat att AP-fondernas tjänstemäns löner måste ligga i nivå med lönerna i “jämförbara myndigheter”. Vid en första anblick kan det te sig rimligt, men i praktiken innebär det att fonderna får svårt att rekrytera duktiga förvaltare. De duktigaste förvaltarna kommer istället att söka sig till den privata finansbranschen där de får bättre betalt för sin kompetens.

Sammantaget kommer konsekvensen av pensionsgruppens förslag med största sannolikhet bli att svenska pensionssparare för lägre avkastning på sitt pensionskapital. Det är något som både AP-fonderna själva och forskare varnar för. När dagens pensionssystem infördes var ambitionen att alla löntagare skulle få en pension som motsvarade 62 procent av sin slutlön. De som går i pension vid 65 års ålder nu får emellertid bara ut motsvarande 51 procent av sin slutlön, och enligt en rapport från Folksam förutspås denna siffra bli 43 procent för oss som är födda efter 1987.

Om inte en stor andel av framtidens pensionärer ska behöva leva som fattigpensionärer krävs genomgripande förändringar av pensionssystemet. De förslag från pensionsgruppen som just nu är ute på remiss går emellertid i helt fel riktning och riskerar att ytterligare sänka framtida pensioner.

Det verkligt oroväckande är dock hur obefintlig den här diskussionen är bortom de berörda institutionerna. Reformerna det talas om kan kosta vanliga löntagare miljontals kronor, trots det är det inget som diskuteras av politiker och ledarskribenter. Frågan framstår som en teknisk trivialitet som bara är relevant för myndigheter och finansbranschen. Så är inte fallet. Det kan också vara värt att påpeka att det här inte är någon vänster-högerfråga. Såväl regeringen som alliansen står bakom förslagen, och både LO och Svenskt Näringsliv är emot dem. Konfliktlinjen här handlar istället om kortsiktighet vs långsiktighet.